El privilegio de la altura: la Ciudad que viene

El boom inmobiliario hace tiempo explotó en la Ciudad de Buenos Aires. El GCBA busca acondicionar la normativa para regularizar los grandes emprendimientos que hoy sólo son posibles a través de habilitaciones excepcionales.

Hace tiempo que la Ciudad de Buenos Aires está en la mira de grandes inversores inmobiliarios, y desde hace unos pocos años la situación se particularizó en Núñez y Belgrano (entre otros), haciendo de estos barrios objetivo de grandes emprendimientos, los que para ser concretados necesitan del aval del gobierno, ya que la Ciudad de Buenos Aires cuenta con el Código de Planeamiento Urbano (CPU) que limita y regula la construcción y la protege de la “anarquía edilicia”. Esta normativa es el pilar de la organización de la ciudad.

Ejemplo de esto es el complejo edilicio que se desea construir entre las calles Concepción Arenal, Zapiola y Conesa, terreno delimitado con la Subestación de Edenor, en el barrio de Colegiales. El “Cañaveral” se instalará en un predio que posee un frente de 116,09m sobre la calle Concepción Arenal, un frente de 105,52m sobre la calle Zapiola y un frente de 121,26m sobre la calle Conesa, con una superficie total de 12.714,66m2.

El proyecto, que ya fue considerado como “viable” por la Agencia Gubernamental de Control, propone la construcción de un anillo perimetral que se desarrollará con una altura de 19,10m. Por detrás de dicho cuerpo emerge un segundo volumen de perímetro libre, adosado al primero que se extenderá sobre las calles Concepción Arenal y Zapiola y alcanzaría una altura total de 50,00m. La superficie total proyectada es de 25.400m2.

El predio, por otro lado, está ubicado en el Distrito U20 – Barrio Nuevo Colegiales, para el cual el CPU indica en su inciso “5.2)” que es una “zona destinada a la localización de vivienda, con densidad media y con equipamiento comercial”, y en su inciso “5.4.2)” establece “edificios de Perímetro Libre”, señala la superficie máxima edificable para la mencionada Zona y admite una altura máxima permitida de 26m. Es decir, que el proyecto viola la normativa vigente, sin embargo, el Poder Ejecutivo, a través del organismo de control, permite la violación al Código de Planeamiento, en beneficio de grandes inversores y en detrimento de los vecinos de Colegiales, atentando contra la morfología del barrio y la identidad del mismo.

Hace dos años, sucedía algo similar con el edificio “Mirabillia”, ubicado entre las calles Arcos y Roosevelt, en Belgrano, para el cual se proyectaba una construcción de 29 pisos, en una zona que tan sólo permitía la construcción de 8 niveles. Ante esta violación a la ley, los vecinos de Belgrano presentaron un amparo para detener la construcción de la torre y limitarla a lo establecido por la normativa. En ese caso la Justicia falló a favor de los demandantes y obligó a la constructora a limitar la construcción del edificio al nivel al que habían llegado hasta esa fecha. El resultado fue un edificio de 15 pisos, que si bien violaba de todas formas la ley, se produjo una favorable reducción de 14 pisos en relación con lo proyectado.

Este tipo de maniobras se repite en todo el territorio de la Ciudad y se enmarcan en la intención del GCBA de modificar, en el corto plazo, el CPU y permitir la construcción de estas torres sin ningún impedimento legal. Esto es lo que se desprende de lo comunicado por el Poder Ejecutivo hace unas semanas cuando informó que enviará a la Legislatura un proyecto para crear un nuevo Código con criterios morfológicos, tal como indica la ley 2.930 que establece que el actual CPU debe ser reemplazado por un Código Urbanístico Ambiental. Lo que llama la atención y es necesario tener en cuenta es que lo que propondría el Gobierno es homogeneizar las alturas de las distintas zonas de la ciudad, es decir que no habría especificaciones que protejan las particularidades de cada barrio, ó sea, el criterio morfológico atenta con la variedad morfológica. De esta manera, el Gobierno se ahorrará la constante emisión de permisos especiales, que, por cierto, provocan este tipo de críticas y desgasta la legitimidad de dichas políticas.

Es fundamental que podamos pensar juntos y de manera planificada la ciudad que queremos. Debemos ir hacia una ciudad igualitaria, y esto no quiere decir que debamos excluir la inversión e iniciativa privada, sino que debemos poder matizar voluntades, litigar intereses y converger en soluciones que integren a los distintos sectores.

Por esto mismo, la construcción del “Cañaveral” es un nuevo llamado de atención y un caso más desde el cual pedir la protección de la morfología de la Ciudad y conservar la identidad de nuestros barrios. Actualmente, la obra está habilitada, por lo que el barrio de Colegiales sufrirá un drástico cambio, que sin embargo será el primero de muchos, y que, en última instancia, habilitará y delimitará el límite de la altura máxima que, con la vigencia del nuevo código y la homogeneidad de la altura, será permitida allí. Es en la altura donde se esconderá el resabio de lo que es hoy nuestra ciudad.