Aprobaron la Ley de Plusvalía Urbana y esperan recaudar U$S210.000.000 para viviendas sociales

Este jueves la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires aprobó la ley de Plusvalía Urbana, una herramienta para la planificación del desarrollo urbano que ya se utiliza en París, Bogotá y San Pablo, entre otras ciudades del mundo. Se propone que “el desarrollador contribuya con el crecimiento y consolidación de los servicios e infraestructura de la Ciudad a través del pago de un porcentaje de esa plusvalía que obtuvo gracias a la medida tomada por el Estado”. Fuentes oficiales esperan recaudar hasta U$S210.000.000 en un año para obras de infraestructura y vivienda social.

Según fuentes del Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte, a través del planeamiento urbano “se puede contribuir a desarrollar diferentes áreas no solo en infraestructura sino también en crecimiento social, cultural y económico”.

Citan como ejemplos exitosos y locales la revitalización de barrios como Parque Patricios (Comuna 4) o la traza de Donado-Holmberg (Comuna 12), donde “la inversión estatal en infraestructura de calidad -Casa de Gobierno, viviendas sociales de calidad, Escuela Siglo XXI- permite que la zona se revalorice y desarrolle comercialmente”.

“Es por ello que la planificación urbanística debe atender las necesidades de los vecinos y encauzar la inversión privada para lograr un círculo virtuoso. En este escenario, y como resultado del nuevo Código Urbanístico, se generarán cambios en los valores del suelo: habrá parcelas de la Ciudad en las que se podrá construir más. Este valor adicional que logra la misma propiedad gracias al cambio de normativa que realiza el Gobierno de la Ciudad, es llamado plusvalía urbana”, sostienen fuentes oficiales.

De lo recaudado, el 94% irá al Fondo de Desarrollo Urbano y Hábitat que se crea con la Ley, destinado exclusivamente al financiamiento de: vivienda y equipamiento social; obras de infraestructura de transporte y servicios; espacios públicos; integración de barrios vulnerables.

La prioridad de destino de fondos será determinada por un “Índice de infraestructura”, que diferencia zonas de la ciudad de acuerdo a la cantidad y calidad de acceso a la infraestructura pública (transporte, hospitales, escuela, servicios públicos, cultura, etc.). Con esto se busca equilibrar el desarrollo urbano, poniendo el foco en los más vulnerables.

El 6% restante estará destinado al Fondo Estímulo para la Recuperación de Edificios Catalogados, que tiene como objetivo proteger el patrimonio arquitectónico de la Ciudad.

Según un documento de la Cámara Argentina de la Construcción de 2012, la “captación de plusvalías urbanas creadas por el desarrollo urbano en las ciudades brasileñas en las últimas décadas haya sido una fuente cada vez más importante para la financiación de servicios públicos que deben acompañar dicho desarrollo”.

“Las plusvalías urbanas son en general resultantes del propio proceso de crecimiento en área de las ciudades. La demanda por más espacio para la construcción sumada al carácter no reproducible del suelo tiene como resultado la elevación de los respectivos precios”, añade.

Según el Gobierno porteño, el nuevo Código Urbanístico “promueve la mixtura de usos”: “Con el objetivo de reducir el uso del automóvil, se impulsa una ciudad policéntrica para que los vecinos puedan vivir, trabajar y disfrutar en el mismo barrio. Para eso, el nuevo Código distingue 4 “Áreas de mixtura de usos” en función de las características del barrio y la cuadra. Por ejemplo, en aquellas zonas predominantemente residenciales se podrán incorporar comercios pequeños, mientras que en grandes corredores como avenidas estará permitido instalar oficinas y locales más grandes, tanto de comercios como de servicios”.

Aclaran que “los barrios de casas bajas van a seguir siendo de casas bajas”: “Define las alturas máximas de construcción según el barrio, respetando su fisonomía urbana. Hasta ahora, lo que definía la capacidad constructiva en altura era la superficie del terreno, provocando irregularidad en las cuadras”.

Suman que habrá “más previsibilidad y transparencia”: “Determina 6 alturas distintas según las zonas, en reemplazo de las 27 que actualmente están vigentes. Estas van desde planta baja y dos pisos (9 m) hasta planta baja y 12 pisos (38 mts). La simplificación dará más previsibilidad en la construcción y evitará “sorpresas” para los vecinos como la construcción de una torre al lado de su casa. Los vecinos van a poder consultar en línea qué altura se podrá construir en su manzana”.

También está en debate una modificación al Código de Edificación: “Permite mejor calidad de edificios a menor costo y propicia la baja de expensas. Elimina la obligatoriedad de la vivienda del encargado y la reemplaza por un vestuario. Incorpora nuevos materiales y sistemas de construcción más eficientes como el durlock y el Steel Framing. Elimina la obligatoriedad de usos de materiales específicos. El Código vigente detalla algunos aspectos particulares y anticuados como la obligación de que la mesa de cocina sea de mármol o que las paredes sean pintadas a la cal”.